Fonctionnalité
L'estimation appuyée sur les ventes réellement conclues
Un vendeur conteste toujours une opinion. Il conteste beaucoup moins ce que ses voisins ont réellement obtenu chez le notaire — et c'est exactement ce que mesurent les données DVF.
Prix affichés contre prix obtenus
La plupart des références qui circulent en rendez-vous d'estimation sont des prix d'annonce : ce que les voisins demandent, pas ce qu'ils ont obtenu. Entre les deux, il y a la négociation, et parfois plusieurs mois de vente qui ne se fait pas.
Les données DVF — les demandes de valeurs foncières publiées à partir des actes enregistrés — mesurent l'autre grandeur : le prix effectivement payé, acte signé. C'est la seule référence qu'un vendeur ne peut pas balayer d'un « oui, mais lui il n'a pas su vendre ».
DVF, ce sont des ventes conclues, pas des prix affichés. Un écart avec le prix de l'annonce n'est pas une erreur de l'annonce : c'est une information de marché.
Comment la fourchette est calculée
La méthode est volontairement simple à expliquer, parce qu'elle doit pouvoir être exposée telle quelle à un propriétaire sceptique.
- 1On part de la position du bien, géocodée depuis l'adresse de l'annonce, et de son type — maison ou appartement, les deux seules catégories que DVF distingue de façon exploitable.
- 2On cherche les ventes comparables dans un rayon de 800 mètres, sur les trois dernières années.
- 3On filtre par similarité de surface. Sans ce filtre, une vente de 60 m² et une de 500 m² pèsent le même poids dans la médiane du prix au mètre carré, et le résultat est faux sur tout bien un peu atypique.
- 4On élargit si nécessaire — 1 500 m, 3 000 m, 8 000 m — jusqu'à disposer d'au moins dix transactions, en relâchant progressivement la tolérance de surface.
- 5On restitue la fourchette : médiane, premier et troisième quartile, prix au mètre carré, ainsi que le nombre de ventes retenues et le rayon qu'il a fallu atteindre.
Les deux dernières informations comptent autant que le chiffre. Une médiane calculée sur trente ventes à 800 mètres n'a pas la même valeur qu'une médiane obtenue sur onze ventes à huit kilomètres, et l'afficher évite de faire dire à la donnée plus qu'elle ne dit.
Ce que ça change en rendez-vous vendeur
| Ce que vous posez sur la table | Ce que le vendeur peut répondre |
|---|---|
| Votre estimation professionnelle | « C'est votre avis, l'agence d'à côté dit autre chose. » |
| Un prix d'annonce du quartier | « Ils demandent ça, ils ne l'ont pas vendu. » |
| La médiane des ventes conclues à moins de 800 m, sur 34 transactions comparables | Rien qui tienne. Il peut discuter l'écart entre son bien et la médiane, ce qui est déjà une conversation utile. |
L'objectif n'est pas d'écraser le vendeur sous un chiffre. C'est de déplacer la discussion : on ne débat plus de la valeur de son bien dans l'absolu, on débat de l'écart entre son bien et un marché mesuré. C'est le point de départ de l'annonce d'une baisse de prix.
La couverture, dite franchement
Le jeu de données chargé couvre aujourd'hui l'Hérault, de 2023 à 2025. En dehors de ce périmètre, aucune estimation n'est proposée — et il n'en est pas fabriqué une approximative pour ne pas laisser la case vide.
C'est une limite assumée. Le produit est né à Montpellier, avec des agences de l'agglomération, et la donnée a suivi le terrain plutôt que l'inverse. Sur ce périmètre, l'estimation est dense et fiable ; ailleurs, les autres fonctionnalités — import d'annonce, calendrier, compte rendu vocal — fonctionnent à l'identique.
Ce qui accompagne le chiffre sur la fiche du bien
L'estimation n'est qu'un des éléments récupérés automatiquement à la création du bien. Elle voisine avec le diagnostic de performance énergétique officiel, la parcelle cadastrale et l'état des risques du secteur, tous issus de bases publiques.
L'ensemble se remplit en collant l'URL de l'annonce, sans aucune saisie : c'est l'objet de l'import par URL. Le rendez-vous vendeur se prépare alors avec, sur un même écran, les ventes du secteur, l'étiquette énergie réelle et l'historique de vos visites.
FAQ
Les questions qu'on nous pose.
D'où viennent les données de vente utilisées ?
Des demandes de valeurs foncières, publiées à partir des actes de vente enregistrés. Ce sont des prix effectivement payés, et non des prix d'annonce.
L'estimation couvre-t-elle toute la France ?
Non. Le jeu de données chargé couvre l'Hérault de 2023 à 2025. Hors de ce périmètre, aucune estimation n'est affichée plutôt qu'une valeur approximative qui induirait en erreur.
Est-ce une estimation immobilière au sens professionnel ?
Non. C'est un repère de marché calculé sur des ventes comparables, qui ignore l'état, l'étage, l'exposition et le vis-à-vis. Elle prépare votre analyse ; elle ne constitue ni une expertise ni un avis de valeur.
Pourquoi afficher le nombre de ventes et le rayon ?
Parce qu'ils disent ce que vaut le chiffre. Une médiane sur trente ventes à 800 mètres et une médiane sur onze ventes à huit kilomètres n'ont pas la même portée, et un vendeur averti posera la question.
Fonctionne-t-elle pour tous les types de biens ?
Pour les maisons et les appartements, les deux catégories que DVF distingue de manière exploitable. Terrains, locaux commerciaux et biens atypiques n'ont pas de comparables suffisants pour produire un repère honnête.
Pour aller plus loin
Voyez-le sur vos propres mandats
Une démonstration de vingt minutes, en visio, à partir d'un bien que vous avez réellement en portefeuille. On vous dit ensuite si l'outil vous sert — y compris quand la réponse est non.
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